Rescatant la Bellesa Oculta: La Restauració de Façanes amb Història

Un Viatge en el Temps: Recuperant la Veritable Essència d’un Edifici Emblemàtic

Fa uns 30 anys, una intervenció desafortunada va cobrir la majestuosa façana d’un edifici al barri de la Sagrada Família de Barcelona, actuant amb cromàtica disconforme, materials innapropiats i ocultant elements arquitectònics com les seves cornises originals. Aquesta decisió, possiblement motivada per estalvis en costos, va degradar l’autenticitat i la bellesa arquitectònica de l’edifici dissenyat per l’arquitecte Joaquim Llobet l’any 1931. Amb el pas del temps, es van desenvolupar patologies estructurals que requerien una intervenció acurada per retornar l’edifici a la seva bellessa original.

L’Art de la Restauració: Tècniques i Materials Tradicionals

La restauració d’un edifici històric no només és una tasca tècnica, sinó també un procés artístic que requereix una gran sensibilitat i respecte pel patrimoni. L’encàrrec que vam rebre per restaurar la façana d’aquest edifici emblemàtic a Barcelona va ser una oportunitat per aplicar tot el nostre coneixement en tècniques tradicionals i materials sostenibles.

Estudi i Anàlisi de Materials

El primer pas en aquest projecte va ser un estudi exhaustiu de l’estat actual de l’edifici. Aquest procés va incloure l’anàlisi en laboratori de mostres de materials i pintura per identificar les seves composicions originals. Aquestes anàlisis ens van permetre entendre millor les tècniques constructives utilitzades en l’època i ens van proporcionar una base sòlida per a la restauració.

Investigació en Arxius Històrics

Paral·lelament a l’anàlisi de materials, vam dur a terme una recerca en arxius històrics per obtenir informació detallada sobre l’edifici. Aquests arxius ens van revelar documents valuosos com els plànols originals dissenyats per l’arquitecte Joaquim Llobet i els registres de les llicències d’obra. Aquesta informació va ser crucial per a comprendre la visió original de l’arquitecte i per a garantir que la nostra intervenció respectés fidelment l’essència original de l’edifici.

FASES CLAU DE LA RESTAURACIÓ

El projecte de restauració es va desenvolupar en diverses fases per assegurar la preservació de l’edifici:

1. Enderrocs i Reconstrucció d’ Elements com Cornises: 

Es va procedir a l’enderroc controlat de parts deteriorades de cornises i altres elements arquitectònics, utilitzant tècniques tradicionals i materials respectuosos amb l’entorn històric.

2. Neteja i Decapat de Pintures: 

Inicialment, es va realitzar una meticulosa neteja de les superfície integral de les façanes, preparant així els paraments i elements estructurals per a les intervencions següents.

3. Reforç Estructural de Voladissos i Llindes: 

Per garantir l’estabilitat estructural, es va implementar un reforç específic en voladissos i llindes, utilitzant tècniques avançades amb materials compatibles per respectar la estructura original de l’edifici.

4. Reparacions amb Morters de Cal Hidràulica Natural: 

Les àrees danyades es van tractar amb morters de cal hidràulica natural, aplicats en capes per restaurar i reforçar les superfícies afectades, seleccionats per la seva adaptabilitat a les característiques originals de l’edifici.

5. Recuperació i Estabilització d’Estucs: 

Es van recuperar i estabilitzar els estucs originals mitjançant tècniques de consolidació adequades, assegurant la preservació dels acabats decoratius originals i mantenint l’autenticitat estètica de l’edifici restaurat.

6. Impermeabilització de Balcons: 

S’impermeabilitzaren els balcons amb sistemes moderns compatibles amb les tècniques tradicionals, aplicant capes impermeabilitzants i pavimentant amb rasilla catalana per respectar l’estètica i funcionalitat històriques.

7. Acabats i Pintures amb Silicat i Veladures: 

S’aplicaren pintures minerals a base de silicats de potassi tipus lasur amb tècnica de veladura (dissolucions del 3 al 5%) per aconseguir un cromatisme coherent i durador, complementant així les fases prèvies de restauració.

Aquestes fases van ser implementades amb meticulositat i coneixement especialitzat, garantint que cada etapa del procés contribuís a la preservació i restauració fidel del patrimoni arquitectònic, convidant a un futur on la història i la funcionalitat s’entrellacin harmoniosament.

EL Retorn de la Cromàtica: Pintures i Veladures al Silicat

Un dels aspectes més importants de la restauració va ser la recuperació de la cromàtica original. La intervenció anterior havia aplicat colors que no respectaven l’essència de l’edifici, desvirtuant la seva imatge. Vam utilitzar decapants biodegradables per eliminar aquestes capes de pintura incorrecta, permetent-nos aplicar nous acabats amb pintures i veladures al silicat. Aquesta tècnica va crear una cromàtica coherent amb la carta de patrimoni, retornant a l’edifici la seva esplendor original.

 L’Èxit d’un Projecte: La Importància de la Direcció d’Obra i la Coordinació de Seguretat

La direcció d’obra, va ser clau per garantir l’execució correcta de totes les tècniques i l’ús dels materials adequats. A més, la coordinació de seguretat va assegurar que totes les intervencions es realitzessin de manera segura i conforme a les normatives vigents.

Aquest projecte no només ha retornat la bellesa original a un edifici emblemàtic, sinó que també ha demostrat la importància de comptar amb professionals sensibilitzats i coneixedors del tema per assolir resultats excel·lents. La restauració d’elements arquitectònics, com les cornisas, i la reparació de patologies estructurals són tasques que requereixen dedicació, coneixement i un profund respecte pel patrimoni històric.

Compromís amb la Qualitat i l’Excel·lència

Per aconseguir una restauració exitosa, és fonamental treballar amb materials de qualitat i assegurar una execució acurada. A més, una direcció d’obra competent i una coordinació de seguretat estricta són essencials per garantir que cada pas del projecte es compleixi segons les normatives i estàndards més exigents. Al nostre estudi, ens apassionem per rescatar la bellesa amagada dels edificis històrics, aportant solucions sostenibles i respectuoses amb el patrimoni.

Ja tenim una part dels edificis de les nostres ciutats amb la Inspecció tècnica ITE realitzada amb o sense deficiències.

Ara bé, has de saber que la llei obliga a una sèrie de nous requisits que constantment evolucionen amb noves lleis i modificacions.

Ja siguis administrador, president o propietari, sabem que resulta difícil estar actualitzat de l’evolució normativa que afecta als nostres edificis. Per això, aquest article té la intenció d’informar sobre el tema.

El decret de la ITE obliga a tenir un Llibre de l’edifici i en el cas de tenir deficiències lleus, importants, greus o molt graves, a realitzar un Programa de rehabilitació i informes de verificació periòdics de l’evolució d’aquestes deficiències segons uns períodes establerts per a cada cas.

A continuació t’explicaré en general els següents documents obligatoris per a part del certificat d’aptitud un cop s’ha realitzat la ITE. Si tens dubtes de la ITE mira l’article anterior “Les 7 Preguntes freqüents de la ITE dels edificis”

Si vas obtindré el certificat d’aptitud amb deficiències un tècnic haurà de fer revisions periòdiques sobre l’evolució de les deficiències detectades i classificades a l’informe ITE.

Aquest document oficial és l’informe de verificació de la Inspecció Tècnica de l’Edifici (IVI) .

Per exemple:

Un certificat d’aptitud amb deficiències Importants, té una vigència de 6 anys, amb revisions de l’estat de les deficiències importants establert cada 2 anys, des de la data d’emissió de l’informe ITE. Per tant, tindrà 2 informe de verificació fins la pròxima renovació de la ITE. Les dates estan indicades al mateix Certificat d’aptitud.

El Llibre de l’edifici en edificis existents.

Es un instrument d’informació de la vida de l’edifici, el redacta el tècnic competent.

Un cop rebut l’informe ITE per part de la propietat, S’ha de formalitzar el llibre de l’edifici que inicialment ha d’estar format, com a mínim, per l’informe d’inspecció tècnica i el document acreditatiu de lliurament a l’Administració. Si s’escau, cal incloure els comunicats de les situacions anòmales d’habitatge i, en el seu cas, el comunicat de situacions de risc.

En el llibre s’hi ha de fer constar, a més de la documentació bàsica d’identificació de l’edifici i del seu règim legal, la documentació la relativa a la conservació, l’ús i el manteniment de l’edifici.

El contingut del llibre de l’edifici s’ha d’actualitzar amb la documentació de les possibles modificacions del seu règim legal, la que derivi de les successives obres de reforma o canvi d’ús que s’executin, la que generi la gestió de l’edifici i els controls tècnics i periòdics obligatoris i, en el seu cas, amb l’acta notarial declarativa del final d’obra.

L’arxiu de documents ha de contenir els documents següents:

• L’informe d’inspecció tècnica obligatòria (IITE) sobre la inspecció tècnica dels edificis d’habitatges.
• El document acreditatiu del lliurament a l’Administració de les dades bàsiques de l’informe de la inspecció tècnica de l’edifici d’habitatges, degudament registrat.
• El comunicat a l’ens local del municipi al qual pertany l’edifici en cas de situació de risc per a les persones, degudament registrat, i si s’escau.
• El programa de rehabilitació per esmenar les deficiències
• Els certificats de final d’obra de totes les obres que s’executin en l’edifici.
• El certificat d’aptitud, si en disposa.
• El certificat d’eficiència energètica de l’edifici, quan se’n disposi.
• Les instruccions o recomanacions d’ús i manteniment de l’edifici i les seves instal·lacions.
• Els documents que justifiquin la realització d’operacions de reparació, manteniment i rehabilitació de caràcter obligatori, així com la identificació de les empreses o professionals que les han realitzades i les garanties que s’han donat. No s’admetran els documents que no siguin factures amb tots els requisits legalment exigibles a aquestes.
• Els pressupostos i contractes d’obres, manteniments i honoraris professionals.
• Els certificats d’inscripció en el Registre d’instal·lacions tècniques de seguretat industrial de Catalunya de les instal·lacions comunes de l’edifici de baixa tensió, gasos combustibles, instal·lacions petrolíferes, instal·lacions tèrmiques i d’ascensors que s’hagin realitzat.
• Els certificats d’inspeccions tècniques de les instal·lacions comunes sotmeses a reglamentació de seguretat industrial.
• Tota la documentació que sigui rellevant per al coneixement de l’estat de l’edifici i tota la documentació de què ja es disposi sobre l’edifici.

El llibre de l’edifici ha d’estar a disposició de tots els copropietaris de l’edifici i dels representants de l’Administració que han de vetllar pel compliment.

En el cas de comunitats de propietaris, els representants o administradors de la finca han de facilitar el coneixement del llibre de l’edifici a les persones adquirents.

En resum, el llibre de l’edifici és un element viu, que evoluciona. Recull com és l’edifici i té un històric documental i de registre de tot el relatiu al compliment legal, actuacions i instruccions d’ús i manteniment indicades per el tècnic de capçalera.

El programa de rehabilitació:

El programa de rehabilitació adopta les mesures correctores necessàries per esmenar les deficiències en el termini que estableixi l’informe d’inspecció tècnica, amb el corresponent acord de la Junta d’aprovació del programa i el seu finançament a través del fons de reserva específic.

A continuació t’explico en què consisteix i els 5 avantatges claus.

Has de tenir en consideració que a l’hora de dissenyar actuacions que comporten rehabilitar parts o la totalitat d’un edifici, habitatge o local, és important plantejar-se com es millorarà aquest , no sols parlem de l’estètica i solidesa estructural, sinó que hi ha un altre factor que considerem determinant i clau.

La millora de l’eficiència energètica en els edificis permet que el cost d’una rehabilitació passi de ser una despesa a ser una inversió.

L’objectiu és intervenir en un edifici amb criteris d’estalvi energètic i eficiència, de manera que s’aconsegueixin condicions òptimes de confort.

A través de la rehabilitació energètica es millora el comportament tèrmic de l’envolupant de l’edifici (façanes, cobertes i finestres), es millora l’eficiència de les instal·lacions tèrmiques i d’il·luminació. S’implementa l’ús de fonts d’energia renovables. I a més, cada vegada s’obtenen subvencions i ajudes a la rehabilitació energètica.

Finalment, us explico els 5 avantatges claus:

1. Millora en el confort i benestar en la teva llar

Adaptant els paràmetres de funcionament de l’edifici i les seves instal·lacions a les necessitats de l’usuari. Un bon estudi de millora de l’eficiència energètica es molt important per optimitzar els recursos i la inversió. Unes solucions incorrectament dissenyades i parametritzades donen lloc a patologies o sobrecostos innecessaris.

2. Estalvi econòmic en factures

A conseqüència de la reducció del consum d’energia. Es directament proporcional i instantani que un cop realitzada la millora en eficiència energètica els usuaris perceben els beneficis en reducció de consums en els factures de electricitat i/o gas.

3. Reducció de les emissions de CO2

Aquest tipus de rehabilitació Contribueix a frenar el canvi climàtic del planeta. La reducció de consums implica directament menys emissions de CO2 de les energies de combustible no renovables.

4. Valorització de l’edifici

El fet que tingui menys consum d’energia i, per tant, econòmic, augmenta el valor de mercat de l’edifici. El confort de viure en espais rehabilitats dona valor afegit als habitatges. Per exemple, l’aïllament en façanes i noves fusteries aïllants eliminar les humitats de condensació provocades per xoc tèrmic en mur amb manca d’aïllament tèrmic.

5. Accés a subvencions

Accés a subvencions atorgades per les diferents administracions per a accions de rehabilitació, millora de l’eficiència i estalvi energètic.

Posteriorment van regular-se modificacions e incorporacions amb el Decret 67/2015.

En aquest article es pretén resumir les preguntes més freqüents que esperem que et sigui de gran ajut.

1/ Què és aquesta inspecció?

La inspecció tècnica dels edificis d’habitatges (ITE) consisteix en una inspecció visual de l’edifici feta per un tècnic competent ( arquitecte, aparellador, arquitecte tècnic o enginyer de l’edificació) que té per objecte determinar-ne l’estat en el moment de la inspecció i orientar els propietaris en les actuacions a realitzar per complir el deure de conservació i manteniment. En cap cas té per objecte detectar vicis ocults.

Permet tenir establert un sistema de control periòdic dels edificis d’habitatges per tal de verificar el deure que tenen els propietaris de conservar i rehabilitar els seus immobles.

Una vegada obtingut l’informe tècnic ITE oficial, cal sol·licitar a l’Administració el certificat d’aptitud de l’edifici. De tot el tràmit habitualment es contracta amb el tècnic responsable.

2/ Quan li toca passar la inspecció ITE al teu edifici?

Primer has de tenir en compte la tipologia d’edifici.

Els edificis amb ús d’habitatge, sempre que es compleixi qualsevol dels supòsits següents:

• Si ho determina el programa d’inspeccions que consta a continuació.
• Si ho determinen programes o ordenances locals, que han de respectar com a mínim el que estableix la normativa vigent.
• Si l’edifici o els habitatges de l’edifici s’han d’acollir a programes públics d’ajuts per al foment de la rehabilitació.

Estan exempts de passar la ITE els edificis per als quals s’hagi iniciat l’expedient de declaració de ruïna.

Es important diferencia si es un edifici unifamiliar (casa aïllada, adossada o aparellada) o un edifici plurifamiliar, ja que tenen terminis i condicions diferents.

Els edificis d’habitatges unifamiliars que disposin de cèdula d’habitabilitat vigent en el moment d’assolir els terminis fixats en aquest calendari no tenen l’obligació de presentar l’informe de la inspecció tècnica de l’edifici fins a la data que caduqui la cèdula.

En el cas d’edificis que duguin a terme rehabilitacions integrals, i disposin de llicència de primera ocupació el termini d’antiguitat de 45 anys de l’obligació de passar la inspecció tècnica s’inicia a partir de la data de finalització de les obres de rehabilitació integral que fixi el certificat final d’obra i habitabilitat.

Segon, has de saber l’any de construcció de l’edifici, ens guiem per l’any de construcció que indica el cadastre . Des de el seu buscador web pots entrar a la fitxa cadastral de l’edifici.

Per últim, consulta les taules de terminis adjuntes i l’any durant el qual has de fer la ITE.

3/ Què pot passar si no faig al ITE?

D’acord amb la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge, no disposar de l’informe d’inspecció tècnica de l’edifici és una infracció greu en matèria de qualitat del parc immobiliari, en els supòsits en què sigui exigible, i pot comportar sancions de més de 9.000€.

4/ Què faig si ha caducat el termini obligatori per fer la ITE?

Si ha passat el termini es possible que hagis rebut una carta de la Generalitat de Catalunya. Igualment el no rebre la carta no t’evita el compliment de la llei.  Per tant, és aconsellable que la feu al més aviat possible i la presenteu a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, ja que actualment esteu exposats a una sanció. Si hi hagués qualsevol accident a la finca, la sanció encara podria ser més elevada.

5/ Com es el procediment per fer la ITE?

Com qualsevol altre contractació de serveis s’accepta la oferta sol·licita a la empresa.

En funció del nombre d’habitatges caldran mes o menys dies per completar les visites als habitatges, local i zones comuns de l’edifici.

Particularment, a TECAT fruït de la experiència de moltes inspeccions tenim una metodologia i procediment estandarditzat que et resumiré breument.

Establim el dia o dies de inspecció, on els veïns indiquen en quin tram horari els hi va be que visitem l’immoble. Les visites són de curta durada 15-20 minuts, tot i que si es detecten deficiències dediquem el temps necessaris.

És obligatori inspeccionar un mínim del 80% de les entitats (locals, habitatges i pàrquing) i el 100% de les entitats de risc (sota coberta, PB i sota rasant)

A les visites fem inspecció visual de l’interior per registra deficiències amb fotografies. No es fan proves d’assaig però si que segons l’edifici les recomanen. Per exemple en edificis amb bigues de fusta.

Un cop finalitzades les visites estudiem i redactem l’informe oficial ITE de la Generalitat amb detall de com es l’edifici i de les deficiències detectades.

Posteriorment, registrem l’informe a la Generalitat per obtenir el Certificat d’aptitud. Cal dir, que si es detecten deficiències greus o molt greus cal un procediment d’actuació de urgència per col·locar mesures cautelars per evitar danys.

6/ Caduca la ITE?

Si caduca.

La validesa està condicionada a la qualificació de les deficiències que s’han detectat durant la inspecció tècnica:

• 10 anys per informe sense deficiències detectades o amb deficiències qualificades com a lleus.
• 6 anys per informe amb deficiències qualificades com a importants (que condiciona fer un informe verificació cada 2 anys).
• 3 anys per informe amb deficiències qualificades com a greus o molt greus (condicionat a l’execució de les mesures cautelars i redacció dels corresponents informes de verificació establerts a l’informe ITE).
• Un cop finalitzada la vigència s’haurà de tornar a fer una nova ITE.

7/Quin cost té la ITE?

La tarifació d’honoraris d’aquest tipus de serveis no està regularitzat per la llei.

Es tarifen segons el nombre de entitats (habitatges + locals) i segurament et trobaràs amb ofertes dispars en el preu.

Són serveis professional i com a tals han de realitzar-se segons un codi ètic professionals i un estàndard mínims que no originin a competència deslleial.

Et deixaré un consells que has de tenir en compte per compara les ofertes i que et trobaràs al mercat.

Descarta ITE gratis de constructores!. Moltes estan desesperades per obligar-te a fer obres i has de vigilar amb la corrupció que pot haver-hi al darrere.

El tècnic que signa l’informe ha de ser un arquitecte, arquitecte tècnic, aparellador o enginyer de l’edificació. Ha d’estar col·legiat en el corresponent col·legi professional (COAC o CAATEEB) i tenir una assegurança de responsabilitat civil i donat d’alta en el règim de la seguretat social.

Comprova que inclou i que no inclou.

Com a mínim el servei de la ITE , a d’incloure:

• Reunió amb el client per explicar el procediment i resoldre dubtes.
• Gestió de tot el procediment fins a l’entrega del certificat d’aptitud.
• Nº de dies de visites de inspecció a la finca i entitats.
• Redacció de l’informe
• Tràmit de mesures cautelars si calgués.
• Exposició del resultat de la ITE al client
• Gestió amb la Generalitat de la sol·licitud per obtenir el certificat d’aptitud.
• Subsanació de requeriments en cas que ho requereix la revisió per part de la Generalitat (Agència de l’habitatge)
• Entrega en paper i digital de la resolució de Certificat d’aptitud.

Has de tindre en compte que també la llei obliga a que l’edifici tingui:

• El Llibre de l’edifici
• El programa de rehabilitació sempre que tingui algun tipus de deficiència detectada.
• La certificació d’eficiència energètica de l’edifici.

Desde el 3 de juny de 2021, segons Reial Decret 390/2021, d’1 de juny, pel que s’aprova el procediment bàsic per a la certificació de la eficiència energètica dels edificis. Es obligatori realitzar el certificat energètic als edificis que hagin de realitzar obligatòriament la Inspecció Tècnica de l’Edifici (ITE) o inspecció equivalent.

Valora l’experiència en inspeccions ja que no tots els tècnics estan formats i preparats per aquest servei.

Valora el tipus de documentació complementaria que t’ofereixen i que estigui complert i ven documentat en fotografies, explicacions, recomanacions tècniques.

Veuràs la dedicació professional i un resultat útil per al client com a essència del treball ben fet. Això té un cost.

Des de TECAT no sabem treballar d’una altre forma. Per això sempre volem competir en qualitat per un bon servei de la professió i estar al costat del client oferint l’ajut que calgui.